Resumen ejecutivo
Santa Marta combina una franja urbana-costera turística/portuaria con una ruralidad amplia asociada a la Sierra Nevada, cuencas abastecedoras, áreas protegidas y presencia de territorios étnicos. Este escenario incrementa tensiones por uso del suelo, servicios públicos, protección ambiental y gestión del riesgo.
El POT vigente (“500 Años” 2020–2032), adoptado por el Acuerdo 011 de 2020, fortalece determinantes ambientales y de riesgo, e incorpora instrumentos de gestión del suelo. Aun así, persisten brechas POT–realidad: ocupación en rondas y laderas, expansión informal, déficit de espacio público/equipamientos y baja activación de instrumentos como plusvalía y planes parciales.
📌 Propósito del estudio de caso (Dic 2025)
Analizar críticamente el POT 500 Años, evaluar coherencia con la realidad territorial, determinantes e incumplimientos, conflictos entre actores y recomendaciones de gestión pública para mejorar implementación, financiación y participación.
Marco conceptual y normativo
Ordenamiento territorial (OT)
El OT es el conjunto de acciones político-administrativas y de planificación física para orientar el desarrollo del territorio, regular ocupación/transformación del suelo y proteger la función social y ecológica de la propiedad.
¿Qué es un POT y qué contiene?
- Modelo de ocupación y uso del suelo.
- Clasificación del suelo (urbano, rural, expansión, protección).
- Normas urbanísticas y gestión del riesgo.
- Instrumentos de gestión y financiación (plusvalía, planes parciales, reparto de cargas/beneficios, etc.).
Gestión del riesgo como eje obligatorio
Identificar amenazas, delimitar zonas de riesgo y definir medidas de reducción del riesgo debe orientar decisiones sobre suelos de protección, reasentamientos y prevención de nuevas ocupaciones.
Perfil territorial: urbano-costero y ruralidad
Santa Marta articula una franja urbana y portuaria (turismo/servicios) con una extensa ruralidad de montaña y litoral asociada a la Sierra Nevada, áreas protegidas y cuencas que descienden al mar (Manzanares, Gaira, Guachaca, Buritaca, Don Diego, entre otras). Esto produce vulnerabilidad (remoción en masa, inundaciones, erosión costera) y, al mismo tiempo, alto potencial ecológico/cultural/turístico.
🌿 Ruralidad estratégica
Corregimientos, cuencas abastecedoras, ecosistemas y turismo de naturaleza (Tayrona, Don Diego, Guachaca, Sierra Nevada).
⚠️ Vulnerabilidades clave
Riesgos por laderas, rondas hídricas, inundaciones y erosión costera; presión por expansión y ocupación informal.
Diagnóstico y revisión (Diciembre 2025)
Aquí está el corazón del estudio: brecha modelo POT–realidad, problemáticas territoriales, conflictos y elementos de gobernanza. Incluye pestañas internas para navegación rápida.
Brecha modelo POT vs realidad
El modelo del POT busca concentrar crecimiento en áreas con capacidad de soporte, proteger áreas ambientales y restringir ocupación en zonas de riesgo. En la práctica persiste brecha: crecimiento informal, presión turística/inmobiliaria y debilidades de control urbano permiten ocupación en rondas y laderas, con impactos ambientales y de riesgo.
📍 Dónde se siente la brecha
Rondas hídricas, laderas, zonas frágiles costeras y periferias con baja provisión de bienes públicos.
🧩 Qué la sostiene
Débil control urbano, limitaciones institucionales/fiscales, baja gestión predial y discontinuidad de política pública.
Problemáticas territoriales prioritarias
- Déficit de vivienda digna y asentamientos informales (incluida ocupación en laderas y rondas hídricas).
- Alta vulnerabilidad: remoción en masa, inundaciones y erosión costera; dificultad de reasentamiento digno.
- Servicios públicos insuficientes (agua y saneamiento) con impactos sobre ríos y litoral.
- Déficit de espacio público y equipamientos, especialmente en periferias.
- Presión turística y expansión desordenada sobre áreas frágiles o con baja capacidad de soporte.
Análisis crítico: gobernanza y desigualdad territorial
El problema no es solo técnico. La brecha POT–realidad refleja límites de inspección y control, coordinación interinstitucional, gestión predial y continuidad de la política pública. Si el POT no se traduce en soluciones visibles (agua, hábitat, riesgo, espacio público), pierde legitimidad social. Además, la valorización turística puede concentrar inversiones en zonas centrales mientras periferias y ruralidad se rezagan.
📌 Punto de quiebre
Capturar valor del suelo y priorizar cierre de brechas (agua, saneamiento, espacio público, reasentamientos).
✅ Ruta de gestión
Activar instrumentos, fortalecer control urbano, y publicar seguimiento anual con indicadores.
Prioridades para 12 años (visión de implementación)
🌿 Determinantes y riesgo
Recuperar rondas con infraestructura verde y control sostenido; reasentamiento digno cuando el riesgo sea no mitigable.
🏘️ Instrumentos y financiación
Plusvalía con destinación transparente y planes parciales integrales para evitar crecimiento “lote a lote”.
👥 Participación territorial
Incluir comunidades urbanas, rurales e indígenas en planeación y seguimiento del POT.
📈 Seguimiento
Tablero público anual de ejecución del POT, determinantes y control de ocupación en suelos de protección/riesgo.
Determinantes del ordenamiento
Las determinantes son normas de jerarquía superior obligatorias para el POT. En Santa Marta, las de mayor incidencia real son: ambientales, gestión del riesgo, patrimonio/paisaje cultural e infraestructura/hechos supramunicipales (puerto, Troncal del Caribe, etc.).
🌿 Ambientales
Áreas protegidas, ecosistemas costeros, rondas hídricas, suelos de protección y cuencas abastecedoras.
⚠️ Gestión del riesgo
Amenazas por remoción en masa, inundaciones y erosión costera; medidas de reducción del riesgo (mitigación/reasentamiento).
🏛️ Patrimonio
Centro Histórico, bienes culturales y relación Sierra–mar como paisaje cultural.
🛣️ Infraestructura
Puerto, Troncal del Caribe, redes y servicios públicos con funcionalidad regional.
Determinantes con mayor incumplimiento
Las determinantes más vulneradas son las ambientales y las de gestión del riesgo: pese a delimitación de suelos de protección y zonas de amenaza, persisten ocupaciones en rondas hídricas, laderas y áreas frágiles.
Conflictos territoriales entre actores
Se identifican tres tensiones recurrentes que explican parte de la brecha POT–realidad:
1) Estado vs. asentamientos informales
Control/reubicación vs. ausencia de alternativas dignas (especialmente en zonas de riesgo y rondas).
2) Turismo/inmobiliario vs. comunidades y ambiente
Tensiones por usos del litoral, ecosistemas y presión sobre áreas frágiles.
3) Autoridades ambientales vs. expansión urbana
Cumplimiento de determinantes vs. demanda de suelo urbanizable y presión por crecimiento.
Instrumentos de gestión y financiación del suelo
Cuando instrumentos como plusvalía, planes parciales y reparto de cargas/beneficios no se activan, el POT pierde ejecutabilidad: cae la financiación de espacio público, equipamientos y vivienda social, y el crecimiento tiende a ser “lote a lote” (fragmentado y con déficits acumulados).
💰 Plusvalía
Captura parte del incremento del valor del suelo para financiar bienes públicos (agua, saneamiento, espacio público, reasentamientos).
🧱 Planes parciales
Ordenan y habilitan actuaciones integrales con cargas/beneficios, evitando expansión desordenada.
🎯 Efecto esperado si se activan
Más capacidad para cerrar brechas territoriales y reducir presión sobre suelos de protección/riesgo.
Recomendaciones para un POT moderno, participativo y funcional (12 años)
✅ Recomendaciones (síntesis)
- Fortalecer determinantes ambientales y de riesgo: recuperar rondas con infraestructura verde y control sostenido; reasentamiento digno cuando el riesgo sea no mitigable.
- Activar instrumentos de gestión/financiación: aplicar plusvalía con destinación transparente (agua, saneamiento, espacio público, reasentamientos) y ejecutar planes parciales integrales.
- Alinear POT y Plan de Desarrollo: priorizar proyectos que cierren brechas (agua, vivienda, espacio público, movilidad), no solo intervenciones en áreas turísticas.
- Profundizar participación territorial: involucrar comunidades urbanas, rurales e indígenas en planeación y seguimiento.
- Articulación interinstitucional: coordinar gestión de cuencas, riesgo y corredores turísticos con autoridades ambientales y municipios vecinos.
- Seguimiento con indicadores: tablero público anual de ejecución del POT y control de ocupación en zonas de protección/riesgo.
Cartografía y Visor
Mapa base + puntos de referencia. Abajo queda un selector de cartografías POT (FR/FU) embebidas. Si el navegador bloquea alguna incrustación, use “Abrir en pestaña nueva”.
Nota: el visor/cartografías pueden bloquear incrustación dependiendo del servidor/navegador. Si pasa, use los botones “Abrir” en pestaña nueva.
Enlaces oficiales (POT)
Galería territorial (fotos públicas)
Galería automática desde Wikimedia (fotos públicas): Parque Tayrona, Ciudad Perdida (Teyuna), Sierra Nevada y entorno rural (Guachaca/Don Diego si hay archivos disponibles).
Documentos
Normatividad y soportes del POT (oficiales) + el Documento del equipo (Dic 2025) embebido. Algunos enlaces se intentan detectar automáticamente desde la página POT.
📄 Documento del equipo (Dic 2025)
“Diagnóstico y revisión” (PDF). Para que se vea aquí: sube el archivo a docs/diagnostico_revision_dic_2025.pdf.
📄 Acuerdo 011 de 2020 (POT 500 Años)
Acuerdo de aprobación/adopción del POT 2020–2032.
📚 Documentos POT (oficiales) — Memoria, Diagnóstico, Expediente, Participación, Exposición
Botones listos. Si la detección automática no funciona, igual podés abrir el repositorio oficial.
📌 Documento adicional sugerido
Plan de Desarrollo Distrital (para alinear inversiones con el POT).
Participación
Espacio para observaciones y socialización. (Versión demo; se puede conectar a formulario real.)
✍️ Formulario demo (mailto)
Enviar por correo. Cambia el correo destino en el JS al oficial que vayan a usar.
Recursos
🔗 Enlaces oficiales
Repositorio POT (incluye cartografía FR/FU y visor).